Çin’in gayrimenkul sektörü zor bir yıl geçiriyor. Bunun başlıca nedeni, inşaat firmalarının finansman kaynaklarının hükümet tarafından çeşitli tedbirlerle azaltılması geliyor. Çin, epey borç yüküne girmiş bu sektörü daha sağlıklı kılmaya çalışıyor.

Çin’in bir haftalık Ulusal Bayramı geride kaldı. Altın Hafta denilen bu dönemde genelde satışlar yüksek seviyelerde olurdu. 2018’in Altın Haftasında satışlar %27,7 düştü. Sektörün yavaşladığını gösteren önemli bir veri olarak görülüyor.

Biraz daha detayına indiğimizde görüyoruz ki, yavaşlamanın esas sebebi Hangzhou, Nanjing, Fuzhou, Qingdao gibi ikinci derece şehirlerdeki düşük satış oranları. Altın Haftada, bu şehirlerdeki satışlar m² cinsinden %34,32 düşüş gösterdi. Shezhen hariç birinci derece olan Pekin, Şanghay, Guangzhou şehirlerinde satışlar yüksekti. Hatta Şanghay’da m² cinsinden satışlar %243,18 artış gösterdi. Kampanyalar etksini göstermişe benziyor. Üçüncü ve dördüncü derece şehirlerde ise satışlar %1,21 arttı.

Aslında dönemsel veya aylık verilerden ziyade trendlere bakmak daha faydalı. Ancak o zaman şoförün frene mi yoksa gaza mı bastığını anlayabiliriz. Bu açıdan, Çin’in Ulusal İstatistik Kurumu’nun açıkladığı verilerdeki trende bakmak lazım.

Ulusal İstatistik Kurumu’nun verilerine göre inşaat firmalarının gayrimenkul yatırımları bu yıl daha hızlı artış göstermiş. Bu sene yatırım artış oranı %10 civarlarında seyrederken aynı oran geçen yıl %8 civarında. Garip bir şekilde inşaat firmalarının sermayesi geçen seneki hızda artmamışken yatırımlar bu yıl daha kuvvetli. Bunda yabancıların Çin’in konut sektörüne girmeye başlamasının etkileri olabilir. Aynı zamanda alıcıların da aceleci olmaması sermaye artışını yavaşlatmış olabilir.

Gayrimenkul optimizim endeksininde ise yükselme görülüyor. Ofis/dükkan satışları da ilk beş aya nispeten toparlanmış vaziyette.

İmar için satın alınan arazilerde ise ilk beş ayda %2,1 gibi çok cüzi bir artış gözlemleniyor. Bu dönemde muhtemelen müteahhitler yatırımlarını ellerinde bulunan arazilere yaptılar.

Lianjia’ya göre (Çin’in önemli emlakçı firmalarından biri) Şanghay’da arz yeterli seviyede görülüyor. Alıcılar bekle-gör politikası izliyorlar. Müteahhitler ise, finans muslukarı hükümet tarafından kısıldığı için sermaye baskısı altındalar ve satışlarını artırmaya çalışıyorlar.

Satışları artırmak için kimi firmalar ev alana araba veriyorlar. Kimisi ise Altın Hafta döneminde apartman dairelerinin fiyatında önemli ölçüde indirim yaptılar. Fakat bu sefer de yüksek fiyattan alanlar tarafından ofisleri taşlandı.

İnşaat firmalarının kampanyalar düzenlemesinin en büyük amacı kredi musluklarının kesildiği devrede yeni yatırımlar yapabilmek için sermayelerini artırmak istemeleri. Aşağıdaki tablodan bankalardan alınan kredilerin nasıl düştüğünü görebilirsiniz.

Bloomberg’e göre Temmuz’da gayrimenkul firmalarının ev satışlarından elde ettiği paranın oranı %47,9’la son zamanların en yükseğini gördü. Buna nazaran bankalardan alınan kredilerdeki oranda ise düşüş var.

Ön ödeme, müteahhitlerin gelirlerinin önemli bir kısmını oluşturuyor. Alıcılar dairlerini almadan önce genelde en az  %20 ödeme yapmak zorundalar. Gölge bankacılık ve tahvil ihracı olanaklarının hükümet tarafından daraltıldığı bir dönemde, daireler henüz tamamlanmadan ödenen bu para,  müteahhitler için can suyu oluyor. Denetleyici kurumların bu oranı azaltma şartı ise gayrimenkul sektörünü daha da zora sokabilir. Guangzhou eyaleti yetkilileri böyle bir uygulamanın arefesinde olduklarının sinyallerini veriyorlar.

Sektörün karşlaştığı tek sorun sermaye sıkıntısı değil. Firmaların borçlarının toplam varlıklarına olan oranı da çok yüksek. Borsada işlem gören bazı gayrimenkul firmaları kırmızı alarm veriyor. Kimilerinin net borç oranın toplam varlıklarına olan oranı 3 katına kadar çıkmış durumda.

Çin spekülatif alımların önüne geçmeye çalışarak fiyatları daha stabil tutmayı, kredi musluklarını kısarak yeteri kadar borca batmış sektörün toparlanmasını bekliyor. Altyapı projelerini bu kadar düşürmüşken, bir de gayrimenkul sektörünü çok soğutmak ticaret savaşı döneminde Çin’in çok göze alabileceği birşey değil.

Gayrimenkul sektörünün sıkıntılarına değinmeye devam edelim.

Sektör, 2019’un ilk çeyreğinde 23 milyar dolar tahvil ödemesi gerçekleştirecek ve bu rakam rekor olarak tanımlanıyor.

Dolar cinsinden tahvil ihrac etmek ise şuan için mantıklı gelmiyor. Ticaret savaşı RMB’nin değer kaybetmesine sebep oluyor. Yuan cinsinden tahvil ihrac edebilmek için kimi firmalar Dim Sum piyasasına giriyor.

Sektörde nakit/ kısa vadeli borç oranlarının düşmesi de tedirginlik oluşturuyor. Aralık 2016’da yüzde 440 olan bu oran Haziran 2018 itibariyle aşama aşama düşerek yüzde 133’e geriledi.

Çin,  ev fiyatlarını sürekli baskılamaya çalışıyor. Çok başarılı olduğu söylenemez. Fakat ev fiyatlarındaki ani bir düşüş de Çin bankalarının %40’ını vurabilir.

Aynı zamanda, Çin’de hane halkının gelire olan borcu gelişmiş olan ülkelere yaklaşmış vaziyette. Bunun en büyük sebebi elbette konut kredileri. Evlenmeden önce ev almak Çin’de yerleşmiş bir kültür. Bundan dolayı ebeveynler yeni iş bulmuş çocuklarının maddi imkanları yetmeyeceği için destekte bulunuyorlar. Hatta bazı durumlarda anneanne, babaanne ve iki dede de destek çıkıyor (Tek çocuk politikasından dolayı dört yaşlının sadece tek bir torunu oluyor). Bunun yanında hızla artan şehirleşme de konutlara olan talep açısından önemli bir faktör.

Bu kadar büyük bir pazarı soğutmak biraz cesaret isteyen birşey. Bankalar ve inşaat firmaları için çok önemli bir pazar. Doğal olarak devlet için de vazgeçilmez bir vergi kapısı. Hele ki ticaret savaşının damarlara kadar hissedilmeye başlandığı bir devirde.

Çin ev fiyatlarındaki artışın spekülatif olduğunu söylüyor. Bunun önüne geçebilmek için bazı yerlerde bir aile sadece bir daire alabiliyor. Örneğin Pekin’de böyle. Fakat bu da kağıt üzerinde boşanmaları artırdı. Şanghay’da ise Şanghay ikametgahına (hukou) sahip olan bir aile iki daire alabiliyor. En fazla spekülatif artışların yaşandığı Hainan’da da ev alabilmek için sert şartlar koşuluyor.

Spekülarif alımların önüne geçmek için alınan bir tedbir daha var fakat çok fazla eleştiri alıyor. İnşaat firmaları daireleri satmak yerine kiralarlarsa daha düşük oranda vergi ödüyorlar. Çin’de kira getirileri %1,5 dolayında. Bu oran ise yaklaşık olarak ABD’de %3, Kanada’da %4. Kiralamanın getirisi çok düşükken bu şirketler tahvillerini ödeyemez deniyor.

Çin spekülatif alımların önüne geçmeye çalışarak fiyatları daha stabil tutmayı, kredi musluklarını kısarak yeteri kadar borca batmış sektörün toparlanmasını bekliyor. Altyapı projelerini bu kadar düşürmüşken, bir de gayrimenkul sektörünü çok soğutmak ticaret savaşı döneminde Çin’in çok göze alabileceği birşey değil. Aslında sene başından beri yaptıklarının tam tersini Temmuz ve Ekim’de yaptılar.

Temmuzda tahvil kupon oranları önemli ölçüde düşüş gösterdiğinde büyük gayrimenkul inşaaatçısı firmalar için tahvil ihracı izni çıktı. Çok açık bir şekilde sene başından beri yaptıklarının aksine, sektöre biraz kan pompaladılar. İkinci önemli hamle Ekim’de geldi. Çin zorunlu karşılık oranını 100 baz puan indirme kararı aldı. Böylelikle piyasaya 110 milyar dolar enjekte edilmiş olacak. ÇKP’nin sözcüsü Global Times bu adımla gayrimenkul sektörüne daha fazla likitide sağlanmış olacağını yazdı.


Standard Chartered Plc 2018’in ilk yarısı için emlak sektörüne dair yayınladığı endekste rakamlar 2010’dan beri görülen en düşük seviyeye geriledi. Fakat Çin’in son yapmış olduğu hamleler bize yılın ikinci yarısında sektörün daha iyi geçebileceğinin sinyallerini veriyor. Muhtelemelen kampanyalara bu kadar ağırlık verilmesinin sebebi de en azından önceki aylardaki yaraları bir nebze sarabilmek.

Gayrimenkul sektörü Çin’in GSYH’sinin doğrudan ve dolaylı olarak yaklaşık %30’unu oluşturuyor. Dolayısıyla bu sektörünün sağlıklı büyümesi Çin için elzem ve IMF’nin de vurguladığı üzere Çin’in GSYH’sinin %279’una kadar ulaşan borçlar çok büyük bir tehlike arz ediyor.

Yukarıda görmüş olduğumuz grafik Çin’in altyapı projelerini desteklemekten büyük oranda vazgeçtiğini, gayrimenkul ve sanayi yatırımlarını geçen seneye göre artırdığını gösteriyor. Konut inşaatı finansman olanaklarının kısılmasına rağmen devam edebilmiş. Belkide ön ödeme oranlarının düşürülmesi fikri inşaat yatırımlarının henüz hız kesmemesinden kaynaklanıyor olabilir.

Ticaret savaşının etkisine göre gerekirse altyapı projeleri kamu-özel yatırımlarıyla desteklenebilir. Altyapı yatırımlarında hâl böyle iken konut  inşaatlarının nefesini kesmeyi çok göze alamayabilirler. Zaten U dönüşü sinyalleri de veriyorlar.

[cite]

RELATED ARTICLESMORE FROM AUTHOR